Die Höhe der Miete durch den Mietvertrag ist nicht festgelegt. Der Vermieter kann es nach eigenem Ermessen überarbeiten. Um die Änderung der Mietsumme vorwegzunehmen, ist der IRL ( Rent Reference Index ) die Referenz, die dem Vermieter, aber auch dem Mieter bekannt sein muss. Was ist das Wie benutzt man es? Was tun, wenn die Miete außerhalb dieses Rahmens steigt?

Benchmark der Mieten: Was ist das?

Ein Index ist nichts anderes als ein Multiplikationskoeffizient. Wenn es durch Vorschriften in diesem oder jenem Bereich festgelegt wird, ist es ein Bezugspunkt für Entwicklungen in diesem Bereich.

Der Benchmark Rent Index (IRL) ist ein vierteljährlicher Index, der vom INSEE veröffentlicht wird. Sie ist insbesondere an den Verbraucherpreisindex sowie an die Baukosten gebunden.

Auf der Grundlage dieses Index kann ein Leasinggeber den Betrag der Miete (ohne Nebenkosten) überprüfen, der seinen Mietern als leer stehendes oder möbliertes Wohngebäude in Rechnung gestellt wird. Es bildet eine Obergrenze für die Aufwertung der Miete.

Das Prinzip der Änderung der Miete auf der Grundlage der IRL zu kennen, ist für den Mieter von Nutzen, der die Auswirkungen der Ausgaben in Bezug auf den Wohnraum auf sein Haushaltsbudget vorhersehen möchte, aber auch für den Eigentümer, um die Vorschriften einzuhalten.

Welcher Handlungsspielraum für den Eigentümer?

Der Vermieter kann die Miete revidieren, wenn der Mietvertrag diese Möglichkeit über eine Indexklausel, aber entgegen der landläufigen Meinung auch ohne diese Klausel vorsieht.

Die Tatsache, dass der Vertrag eine Indexierungsklausel enthält, eröffnet dem Leasinggeber und dem Leasingnehmer lediglich die Möglichkeit, die Bedingungen dieser Überarbeitung festzulegen (vorbehaltlich der Einhaltung der einschlägigen Vorschriften).

Was beinhaltet eine Indexklausel für die Höhe der Miete?

Die Indexklausel gibt das Datum an, an dem der Leasinggeber die Höhe der Miete und das als Referenz zu verwendende Quartal neu bewerten kann.

In Ermangelung einer Genauigkeit in diesen Punkten, dh wenn der Mietvertrag keine Indexklausel enthält:

  • Das Überarbeitungsdatum ist das Jahrestag der Unterzeichnung des Vertrags
  • Das zu berücksichtigende Quartal ist das von INSEE zuletzt am Tag der Unterzeichnung des Mietvertrags veröffentlichte Quartal.

Illustration

Bei einem Leasingvertrag ohne Indexklausel, der am 1. Mai 2020 unterzeichnet wurde, kann der Leasinggeber die Höhe der Miete am 1. Mai 2020 unter Bezugnahme auf die letzte bei der Unterzeichnung des Leasingvertrags veröffentlichte IRL, nämlich die IRL des ersten Quartals 2020, revidieren (veröffentlicht am 13. April 2020).

Anwenden des IRL auf den Mietbetrag: Wie funktioniert das?

Um die Höhe der Miete zu ändern, sind vom Vermieter 3 Elemente zu berücksichtigen:

  • Die Höhe der Miete (ohne Gebühren)
  • IRL des Referenzquartals das Jahr der Unterzeichnung des Mietvertrags
  • Der IRL des Referenzquartals, der dem Jahr der Überarbeitung entspricht.

Die Berechnung sieht wie folgt aus:

Ausstehende Miete x IRL des Lease / LIR-Referenzquartals des Vorjahresquartals = Höhe der revidierten Miete

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Für einen am 1. Mai 2020 unterzeichneten Mietvertrag für eine Mietwohnung 650 € pro Monat ohne Nebenkosten:

  • Der Referenzindex der Mieten ist der des ersten Quartals 2020, also 125, 90
  • Der neue Index wird der des ersten Quartals 2020 sein, dh 127, 22

Der Vermieter kann die Höhe der Miete am 1. Mai 2020 (ohne Indexklausel mit Angabe eines anderen Termins) im Rahmen von 650 x 127, 22 / 125, 90 = 656, 81 € neu bewerten.

Um bei dieser Berechnung Zeit zu sparen, steht auf der Website des öffentlichen Dienstes ein Simulator zur Verfügung.

Zugang zu den Übersichtstabellen der von INSEE veröffentlichten vierteljährlichen IRLs: www.insee.fr oder www.anil.fr

Wann kann der Vermieter diese Revision anwenden?

Der Vermieter kann die Höhe der Miete ab dem für die Überarbeitung vereinbarten Datum oder ab dem Jahrestag der Unterzeichnung des Mietvertrages neu bemessen, sobald er den Mieter vorher informiert.

Die Überarbeitung wird im Monat nach dieser Benachrichtigung wirksam. Eine nachträgliche Erhöhung ist nicht möglich.

Nämlich : Wenn die Neubewertung der Miete nicht rechtzeitig erfolgt ist, ist dies für das betreffende Jahr nicht möglich.

Erhält der Mieter eine Wohnbeihilfe, die insbesondere von der CAF gezahlt wird, kann er den Fonds über die revidierte Miete informieren, um seine Situation und die Höhe der zugeteilten Beihilfe zu aktualisieren.

Rent Revision Obergrenze nicht eingehalten: Was ist zu tun?

Der Mieter, der feststellt, dass die Änderung der Höhe seiner Miete die vom IRL festgesetzten Höchstgrenzen überschreitet, muss sich zuerst an den Vermieter wenden, um die Einzelheiten der Berechnung zu erfahren, die als Grundlage für diese Neubewertung diente.

Wenn keine Einigung über diese Berechnung erzielt wird, können sich die Parteien an die Schlichtungskommission wenden, um den Streit gütlich beizulegen.

Bleibt der Streit bestehen, kann beim Gericht Klage erhoben werden.

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