Heutzutage ist es immer seltener, eine Wohnung oder ein Haus "in bar" zu kaufen. Es muss gesagt werden, dass es den Haushalten an Liquidität mangelt und der allgemeine Trend darin besteht, auf Kredit zu kaufen. Obwohl dies noch möglich ist - zum Beispiel nach dem Verkauf einer anderen Immobilie -, scheint die Inanspruchnahme eines Darlehens unerlässlich zu sein. Hier finden Sie alles, was Sie wissen müssen, um die beste Hypothek zu erhalten .

Dennoch kann der Kauf einer Hypothek erschreckend erscheinen. Woher weiß ich, wann der richtige Zeitpunkt für den Kauf einer Immobilie ist? Ist es ratsam, ein Darlehen für Mietwohnungen aufzunehmen? Wie ist die Preisentwicklung und wie ist der Stand der Dinge? In diesem Hypothekenführer erklären wir Ihnen in der Regel alles, was Sie über Immobiliendarlehen und Investitionen in Stein wissen müssen.

Wie funktioniert ein Wohnungsbaudarlehen?

Ein Wohnungsbaudarlehen ist ein bisschen wie das Projekt eines Lebens. Es muss gesagt werden, dass ein Wohnungsbaudarlehen den Erwerb Ihres zukünftigen Eigenheims finanzieren kann, unabhängig davon, ob es sich um einen Hauptwohnsitz oder eine Mietinvestition handelt. Dieses langfristige Darlehen, das durch monatliche Zahlungen zurückgezahlt wird, macht einen Großteil der Ausgaben eines Haushalts aus. Bis zur Auszahlung des Gesamtbetrages durch die Kreditanstalt können mehrere Jahrzehnte vergehen!

Welche Projekte können wir mit einer Hypothek finanzieren?

Ein Wohnungsbaudarlehen ermöglicht es, nicht nur den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses zu bezahlen. In der Tat können viele andere Projekte mit einem solchen Kredit realisiert werden. Somit kann diese Art von Darlehen verwendet werden, um wichtige Arbeiten auszuführen oder sogar jungfräuliches Land zu kaufen, um zu einem späteren Zeitpunkt ein Haus zu bauen. Wie dem auch sei, der Betrag des gezeichneten Immobilienkredits muss in jedem Fall mindestens 75.000 € betragen .

Aber eine Hypothek kann außerhalb des klassischen Stromkreises abgeschlossen werden. So kann der Abonnent beispielsweise im Rahmen einer Kauf-Weiterverkauf-Transaktion eine Gutschrift beantragen. In diesem Fall wird der Kreditgeber höchstwahrscheinlich einen Überbrückungskredit anbieten, eine interessante Lösung, mit der eine Immobilie bereits vor dem Verkauf ihres derzeitigen Hauptwohnsitzes erworben werden kann.

Eine Hypothek kann auch verwendet werden, um die Konditionen eines anderen Kredits zu senken. Die Idee dabei ist, den Wettbewerb zu nutzen, um von günstigeren Garantien zu profitieren: Entweder kauft ein externer Anbieter einen derzeit gültigen Kredit und bietet eine Finanzierung zu einem niedrigeren Zinssatz an, oder die kreditgebende Bank beugt sich Ihrem Wunsch vor und verhandeln Sie den Tarif neu, um Ihre Bedingungen zu erfüllen.

Die verschiedenen Arten von Hypotheken

Es ist zu beachten, dass Kreditinstitute den Nutzern Kredite nach vielen Kriterien gewähren, die als "Gewährungsbedingungen" bekannt sind. Diese Bedingungen umfassen die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers (seine persönlichen Beiträge, sein Einkommen) sowie seine Garantien und seine Bankhistorie.

Es gibt eine erhebliche Anzahl von Darlehen zur Finanzierung eines Immobilienkaufs. Unabhängig davon, ob es sich um Immobilienkredite ohne oder mit Beitrag handelt, werden diese in zwei große Familien unterteilt, deren Merkmale sehr unterschiedlich sind.

Hauptdarlehen

Die sogenannten "Principal Loans" werden von Kreditunternehmen zur Finanzierung des Projekts einer Einzelperson oder einer privaten Organisation gewährt. Diese Kategorie umfasst konventionelle Bankdarlehen, Vertragsdarlehen und Sozialdarlehen.

Ergänzungsdarlehen

Hinzu kommen sogenannte "Komplementärdarlehen", soweit sie zur Unterstützung eines anderen Darlehens dienen, bei dem nicht genügend Mittel zur Finanzierung des Immobilienprojekts bereitgestellt werden können. Hier finden wir das berühmte Zero Interest Loan (PTZ), Darlehen von ELP und CEL, das Loan Action Housing und eine Vielzahl von subventionierten Darlehen, wie das von 10 bis 15 Jahren laufende Credit Building Official nach Wahl des Kreditnehmers.

Es ist zu beachten, dass die meisten dieser Darlehensformen über die Websites der verschiedenen Kreditinstitute angefordert werden können. Tatsächlich ist es im Jahr 2020 weit verbreitet, eine Online-Hypothek zu zeichnen.

Schritte zum Signieren

Es versteht sich von selbst, dass die Suche nach der besten Hypothek ein entscheidender Schritt ist. Bevor Sie sich zu einer Kreditgesellschaft bekennen, müssen Sie sich sicher sein, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind, um die größtmögliche Zufriedenheit zu erzielen. Um Ihnen zu helfen, diesen Ansatz besser zu verstehen, erklärt unser Leitfaden die verschiedenen Phasen, die zum Kauf einer Hypothek führen. In diesem Leitfaden erklären wir auch, wie Sie einen Kredit zum bestmöglichen Immobilienpreis erhalten .

Definieren Sie Ihre Ausleihkapazität

Um den Kauf Ihres zukünftigen Hauses oder Ihrer zukünftigen Wohnung zu finanzieren, ist es unerlässlich, dass Sie eine Simulation Ihrer Kreditkapazität durchführen . Wenn Sie mit bestimmten Tools in wenigen Minuten wissen, welchen Betrag ein Kreditunternehmen für Sie bereitstellen kann, erscheint es uns erforderlich, diesen Abschnitt unseres Leitfadens näher zu erläutern.

Wie bestimmen Sie Ihre Kaufkraft?

Die Kreditkapazität ist der Betrag, den Sie wahrscheinlich von einer Bank oder einem Broker leihen werden. Indem Sie Ihre persönlichen Beiträge mit Ihrer sogenannten "Einkaufskapazität" kombinieren, können Sie den Betrag bestimmen, der Ihnen letztendlich gewährt wird. Die Kaufkraft wird nach folgender Formel berechnet:

Kaufkraft = Kreditfähigkeit + Eigenleistung + Betreute Kredite - Notargebühren.

Beispiel: Sie haben soeben ein neues Haus gefunden, das für 150 000 € verkauft wurde. Aber Sie wissen nicht, ob Sie die Mittel haben, um es zu kaufen. Um Ihren Budgetrahmen zu definieren, berücksichtigen Sie:

1. Die Summe des Einkommens Ihres Haushalts, die sich auf 3.500 € beläuft. Ihre monatlichen Kosten betragen € 1.000. Sie haben 25 000 € persönlichen Beitrag;

2. Mit einem Kreditsimulator erfahren Sie, dass Sie 200.000 € ausleihen können. Mit Ihrem persönlichen Beitrag sind es 225 000 €.

3. Sie wissen, dass die Notargebühren 6 000 € betragen werden. Ihre Kaufkraft beträgt daher 219 000 €.

Die bei der Berechnung berücksichtigten Elemente

Um die finanzielle Leistungsfähigkeit des zukünftigen Käufers zu bestimmen, werden verschiedene entscheidende Elemente berücksichtigt: Haushaltseinkommen, erhaltene Prämien und Renten, monatliche Ausgaben, dem Käufer in Rechnung gestellte Mieten, die Art der gewünschten Wohnung, unter anderem die Gesamtsumme der persönlichen Beiträge, die Laufzeit des geplanten Kredits, der angewandte Zinssatz und die Schwelle der monatlichen Zahlungen. Diese Angaben werden selbstverständlich vertraulich behandelt.

Kreditangebote verhandeln und vergleichen

Verhandlungen sind ein wichtiger Bestandteil des Kreditprozesses. Sie sollten wissen, dass Sie nach Unterzeichnung eines Verkaufsversprechens nur 45 Tage Zeit haben, eine Hypothek zu einem günstigen Zinssatz auszuhandeln . Mehr denn je ist es eine Notwendigkeit geworden, Ihre Bank davon zu überzeugen, Ihnen Geld mit einem niedrigen Zinssatz zu geben.

Welche Argumente für die Aushandlung einer Hypothek?

Während der Verhandlungsphase Ihrer Hypothek können Sie verschiedene Aspekte hervorheben. Wenn Ihr Einnahmen- / Ausgabenverhältnis beispielsweise zwischen 10% und 15% liegt, werden Sie als ausgezeichneter Kreditnehmer angesehen. Bestehen Sie darauf, dass Ihre Schuldenquote niedrig ist!

Wenn Sie ein beträchtliches Einkommen und ein hohes Vermögen haben, markieren Sie es ebenfalls. Heutzutage ist es sehr schwer zu retten. Wenn Sie das Glück haben, Ersparnisse zu haben, teilen Sie diese Ihrer Bank bei der Berechnung Ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit mit.

Darüber hinaus können Sie betonen, dass Sie in der Lage sind, solide Finanzen zu halten. Ihre Einstellung, Ihre Fähigkeit, Ihre Verpflichtungen zu erfüllen, ohne sich selbst in Gefahr zu bringen, ist ein entscheidender Faktor für die Gewährung des gewünschten Kredits. Verwenden Sie Ihre alten Kontoauszüge und beweisen Sie, dass Sie keine Zahlungsvorfälle hatten, um die Gewinnchancen auf Ihre Seite zu stellen.

Vergessen Sie nicht, dass der Bankensektor im Jahr 2020 äußerst wettbewerbsfähig ist. Banken nutzen Immobilienkredite, um das Bewusstsein zu schärfen, neue Kunden zu gewinnen oder zu binden. Für Banken sind Sie nicht nur die Antwort auf ein einfaches Anrufprodukt, sondern ein Träger von Mehrwert. Wenn die Kreditgesellschaft von Ihnen erwartet, dass Sie Ihr Einkommen oder Ihre Ersparnisse anvertrauen, fordern Sie Sicherheiten! Ihr Vermögen, Ihre berufliche Situation, Ihr Verhalten gegenüber der Hypothek, so einwandfrei, ermöglicht es Ihnen, Ihr Darlehen leicht zu verhandeln oder sogar Ihre Hypothek in Zukunft neu zu verhandeln .

Passen Sie Ihre Kreditantragsdatei an

Sobald Sie Ihre Kreditfähigkeit festgelegt und Ihre Hypothek ausgehandelt haben, benötigt der Kreditgeber eine Reihe von Belegen, anhand derer Sie Ihre Immobilienfinanzierungsakte genauer untersuchen können. Ohne diese Unterlagen können die Bank, der Makler oder die Kreditgesellschaft keinen konkreten Vorschlag unterbreiten.

Belege, die Ihre persönliche Situation belegen

In dieser Kategorie finden wir die Ausweispapiere des / der Kreditnehmer (s): Familienbuch, Ehrenurkunde, Adressnachweis, Mietvertrag, Mietquittung. Abhängig vom Familienstand der Kreditnehmer können auch einige außergewöhnliche Posten erforderlich sein.

Nachweis Ihrer Einnahmen und Ausgaben

Selbstverständlich werden Sie vom Kreditgeber auch gebeten, ihm Unterlagen über Ihre Ressourcen und Aufwendungen zuzusenden. Zu den Belegen, die Ihrem Hypothekendarlehensantrag beizufügen sind, gehören: die letzten beiden Steuerbescheide, die letzten drei Gehaltsabrechnungen, die letzten drei Kontoauszüge, der Nachweis der laufenden Kredite (qu sie sind real oder persönlich) und möglicherweise eine Erklärung über das Wohneigentum.

Belege zum Immobilienprojekt

Schließlich finden wir in der Immobilienfinanzierungsakte auch: den Kompromiss oder das Verkaufsversprechen (anwendbar für eine bestehende Wohnung oder den zukünftigen Erwerb von jungfräulichem Land), den Reservierungsvertrag für einen Verkauf im zukünftigen Zustand Fertigstellungsvertrag (VEFA), der Vertrag über den Bau eines Hauses oder einer Baugenehmigung, wenn der Käufer beabsichtigt, sein Haus auf einem Baugrundstück zu bauen.

Studieren Sie das endgültige Hypothekenangebot

Sobald alle Belege vorliegen, kann die Bank ein Kreditangebot in Papierform abgeben. Dieses Hypothekenangebot wird, wie gesetzlich vorgeschrieben, per Post an den Darlehensnehmer versandt. Dieses Dokument beschreibt die verschiedenen Bedingungen des Darlehens und listet die Verpflichtungen der einzelnen Parteien auf. Form und Inhalt des Hypothekenangebots sind selbstverständlich streng reglementiert. Diesem Kreditangebot ist ein europaweit einheitliches Merkblatt beigefügt. Letzteres fasst die Merkmale des gewünschten Kredits kurz zusammen.

Wie lange ist das Darlehensangebot gültig?

Nach dem Gesetz bleibt das Darlehensangebot für einen Zeitraum von mindestens 30 Tagen ab dem Datum des Eingangs des Dokuments beim zukünftigen Käufer der Immobilie gültig. Die Gültigkeit des Darlehensangebots kann jedoch verlängert werden, wenn eine Vereinbarung mit dem Darlehensgeber getroffen wird.

Darüber hinaus ist zu beachten, dass vom Darlehensnehmer kein Betrag eingefordert werden kann, wenn der Darlehensnehmer das Darlehensangebot nicht angenommen hat. Ein etwaiger Abzug ist, auch nach vorheriger Genehmigung, von der Annahme des Darlehensangebots abhängig.

Akzeptieren Sie die beste Hypothek

Bei der Annahme eines Angebots für Hypothekarkredite wird das von der Bank, dem Kreditunternehmen oder der Finanzierungsagentur formulierte endgültige Darlehensangebot sowie etwaige zusätzliche Anleihen unterzeichnet. Rechtlich gesehen können Sie ein Hypothekenangebot innerhalb von zehn Tagen nach Eingang des Angebots annehmen. Tatsächlich unterliegt die Vergabe einer Hypothek noch einer gesetzlichen Widerrufsfrist.

Pflichtangaben im Leihangebot enthalten

Das Darlehensangebot muss gemäß Artikel L313-25 des französischen Verbrauchergesetzbuchs bestimmte wichtige Informationen enthalten:

Die Identität des Teilnehmers, die Identität des Kreditgebers und die Identität aller Personen, die Bürgschaft leisten;
Die Kreditbedingungen und die Bereitstellung von Geldern;

Wenn der Hypothekenzins festgelegt ist, eine Abschreibungsaufstellung, die die Aufteilung zwischen Kapital und Zinsen für jede Laufzeit angibt;

Wenn der Zinssatz der Hypothek variabel ist, eine Erklärung, in der die Bedingungen für die Änderung des aktuellen Zinssatzes sowie eine Bescheinigung über die Laufzeit des Darlehens und die Gesamtkosten des Kredits angegeben sind;

Den Gesamtbetrag des gewährten Kredits, seine Gesamtkosten sowie seinen jährlichen Prozentsatz (APR);

Die Liste der erforderlichen Garantien, die die Gewährung des Darlehens bestimmt;

Ein standardisiertes europäisches Informationsblatt und eine besondere Erwähnung, die dem Kreditnehmer erklärt, dass er die Möglichkeit hat, eine Versicherung bei einer Einrichtung seiner Wahl abzuschließen. Dieser Schritt ist nicht unerheblich, da er schließlich den Kauf von Immobilienkrediten ermöglicht .

Das Verfahren, das zur Annahme des Darlehensangebots führt

Ist das endgültige Darlehensangebot für den zukünftigen Käufer des Wohnraums geeignet, muss dieser dieses unterschrieben per Post an die Bank zurücksenden. Er wird elf Tage Zeit dafür haben. Der Poststempel ist ein Beleg für die Annahme des Leihangebots per Post.

Es ist zu beachten, dass das mit der Annahme des Darlehensangebots verbundene Finanzierungsgeschäft in der Regel innerhalb von vier Monaten nach Unterzeichnung von der Bank durchgeführt werden muss. Es ist jedoch möglich, dass die Fristen zwischen der Bank und dem Kreditnehmer im Voraus ausgehandelt werden. In jedem Fall müssen diese Fristen im endgültigen Darlehensangebot angegeben werden.

Im Falle der Kündigung einer Hypothek durch den Kreditnehmer hat dieser den von der Bank freigegebenen Gesamtbetrag zurückzuzahlen. Sie ist berechtigt, zusätzliche Gebühren zu erheben. Diese zusätzlichen Kosten müssen auch im Leihangebot angegeben werden. Gemäß Artikel R313-22 des Verbrauchergesetzbuchs dürfen diese Ausgaben 0, 75% des Kreditbetrags nicht überschreiten. Sie sind sogar auf 150 € begrenzt.

Immobilienkreditfonds freischalten

Sobald die Finanzierungsagentur das Darlehensangebot angenommen hat, wird es automatisch in einen Darlehensvertrag umgewandelt. Was die Bereitstellung von Geldern anbelangt, so ist das Protokoll je nach Art und Merkmalen des Immobilienprojekts variabel.

Wenn der Zweck der Hypothek darin besteht, den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses zu finanzieren, führt die Kreditgesellschaft in der Regel am selben Tag wie die Unterzeichnung der endgültigen Kaufurkunde eine Überweisung an den Notar durch. Tatsächlich wird eine Kopie des Darlehensvertrags an den Notar gesendet, der sie sofort in der notariellen Urkunde anfügt. Danach überweist der Notar das Geld an den Käufer;

Wenn die Hypothek wichtige Arbeiten finanzieren soll, zahlt die Bank in der Regel alle Rechnungen. In diesem Fall erfolgt die Freigabe der mit der Hypothek verbundenen Mittel schrittweise. Oft geht die Freigabe der Mittel mit einer aufgeschobenen Rückzahlung einher. Der Käufer hat jedoch die Möglichkeit, eine sofortige Tilgung mit seiner Bank zu verhandeln;

Wenn mit der Hypothek eine Immobilie finanziert werden soll, die im zukünftigen Fertigstellungsgrad (VEFA) verkauft wird, zahlt die Bank den Bauträger entsprechend des Fortschritts der Arbeiten. Auch hier wird die Mittelfreigabe schrittweise erfolgen. Technisch gesehen führt jede vom Veranstalter geltend gemachte Zahlung zur Abrechnung von Zinsen auf die freigegebenen Beträge, die als "Teiler" bezeichnet werden. Mit Ausnahme der Finanzierung eines Off-Plan-Objekts wird die Rückzahlung der Mittel erst bei Lieferung der Immobilie erwartet.

In diesem Leitfaden für Hypotheken haben wir Ihnen die Grundlagen zur Kreditvergabe zur Finanzierung Ihres zukünftigen Immobilienprojekts vermittelt. Sie können jedoch auch die folgenden Ressourcen zu Rate ziehen, um Ihr Wissen zu vertiefen. Wir hoffen, dass dieser Leitfaden hilfreich war!

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Finanzen