Stehen Sie im Konflikt mit Ihrem Vermieter? Schlichten Sie Ihren Streit! Es gibt ein Grundprinzip. Jede gemietete Unterkunft kann verkauft werden. Mit anderen Worten, ein Mietvertrag kann eine Ware nicht unverkäuflich machen. Die Anmietung einer Immobilie zum Verkauf bleibt dagegen wertmindernd.
In der Tat unterliegt ein Eigentümer, der über sein Eigentum verfügen kann, nicht den gleichen Einschränkungen wie ein Eigentümer, der ein von einem Mieter bewohntes Eigentum kauft. Was sagt das Gesetz über den Verkauf einer belebten Wohnung aus ? Es sind zwei Hypothesen zu unterscheiden.

Verkaufen Sie eine freie Wohnung

Kein Mieter hat ein unbefristetes Recht auf die Wohnung, die er bewohnt. Daher ist jeder Mietvertrag zum Glück zeitlich begrenzt. Vorbehaltlich der Einhaltung der Fristen für die Kündigung des Mieters zum Verkauf:

  • Mindestens 6 Monate vor Ablauf des Mietvertrages im Leerpachtvertrag;
  • Mindestens 3 Monate vor Mietende bei möblierter Vermietung; der Urlaub beendet den Mietvertrag am Ende des Mietvertrags.

In diesem Fall ist der Verkauf von Wohnraum kostenlos, da der Mieter die Wohnung verlassen muss.
Konkret muss der Urlaub per Einschreiben oder Gerichtsvollzieher versandt werden und alle Bedingungen der Transaktion (Preis und Verkaufsbedingungen) enthalten. In diesem Fall hat der Mieter ein Vorkaufsrecht, das ihm Vorrang vor dem Erwerb von Wohnraum einräumt. (Siehe die Gesetze vom 31. Dezember 1975 und 6. Juli 1989, die dieses Recht vorsehen).
Infolgedessen verlangt die Gesetzgebung einen Informationsformalismus, um dem Mieter die wesentlichen Elemente des Verkaufs der Immobilie mitzuteilen, damit er schließlich investieren kann. Der Mieter hat dann zwei Monate Zeit, um dem Eigentümer zu antworten.
Nach dieser Verzögerung stehen dem Eigentümer zwei Lösungen zur Verfügung:

  • Der Mieter ist einverstanden: Der Verkauf muss innerhalb der nächsten vier Monate abgeschlossen sein, wenn er einen Kredit beantragt.
  • Der Mieter ist nicht interessiert und lehnt ab: Der Eigentümer kann den Verkauf seiner Immobilie an Dritte anbieten.

Um eine Umgehung der Regel zu vermeiden, muss der Eigentümer in dem Fall, dass der Eigentümer die Verkaufsbedingungen ändert, beispielsweise durch Senkung des Preises, seinen Mieter unbedingt informieren, der dann eine neue Frist von einem Monat hat, um seine Antwort zu geben .
Die Sanktion der Nichteinhaltung dieses Rechts ist besonders schwerwiegend, da der Mieter im Falle einer Unregelmäßigkeit den Verkauf zugunsten eines Dritten stornieren kann, insbesondere bei Verkauf zu günstigeren als den vorgeschlagenen Bedingungen in seiner Hinsicht.
Achtung, wenn der Eigentümer beschließt, seine Wohnung an einen Elternteil zu verkaufen oder der Stadtrat von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch macht, ist das dem Mieter eingeräumte Privileg ausreichend umstritten, um zu verschwinden.
Schließlich bleibt es zwischen Unterzeichnung des Kaufvertrags und dem endgültigen Verkauf wünschenswert, die Freigabe der Räumlichkeiten durch den Mieter unter aufschiebenden Bedingungen festzulegen, um dem Käufer einen sofortigen Genuss der Immobilie zu gewährleisten. Wenn der Verkäufer vor Ende des Mietverhältnisses verkaufen möchte, darf dies nur nach ausdrücklicher Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter zulässig sein.
Mangels Vereinbarung kann der Vermieter den Mieter nicht zwingen, die Räumlichkeiten vor Beendigung des Mietverhältnisses zu verlassen.
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Verkaufe eine geschäftige Wohnung

Abgesehen von der Räumungsfrist oder beim Verkauf eines besetzten Grundstücks entsteht kein Problem, wenn der Käufer den Bewohner in den Räumlichkeiten halten möchte. In diesem Fall wird dem Mieter kein Urlaub zugestellt und es wird kein Vorkaufsrecht zugestellt. Wenn der Mieter in den Räumlichkeiten bleibt, sieht er seinen Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen mit seinem neuen Eigentümer fortgesetzt.
Da ein Vermieter unter der Grundvoraussetzung jederzeit entscheiden kann, sein Mietobjekt zu verkaufen, muss er nicht bis zum Ende des Mietverhältnisses warten, um den Verkaufsprozess zu starten. Somit hat der Eigentümer gegenüber seinem Mieter im Hinblick auf den Verkauf besetzter Wohnungen entgegen bestimmter eingegangener Vorstellungen keine Verpflichtung. Er ist daher nicht verpflichtet, ihn vor dem Verkauf zu warnen. In absoluten Zahlen ist es jedoch vorzuziehen, dies mündlich oder schriftlich mitzuteilen, um den zukünftigen Käufern die Besuche zu erleichtern.
In vielen Fällen ist in Mietverträgen eine Besuchsklausel enthalten. Diese Klausel gestattet den Besuch des Eigentümers, der innerhalb von 2 Stunden pro Tag von Montag bis Samstag, außer an Feiertagen, verkaufen möchte. Erscheint diese Klausel nicht im Mietvertrag, müssen sich der Vermieter und der Mieter auf die Besuchszeiten einigen. In beiden Fällen ist es vorzuziehen, dass der Eigentümer und sein Mieter gemeinsam einen Besichtigungsplan erstellen.
Auf Wunsch kann der Mieter den Besuch seiner Wohnung in Abwesenheit genehmigen.
Zum Zeitpunkt des tatsächlichen Kaufvertrags wird ein Teil der bereits gezahlten oder noch zu zahlenden Miete zwischen dem Verkäufer und dem Käufer aufgeteilt. Die Ausgabe der Kaution muss ebenfalls beglichen werden. Die zu Beginn des Wohnungsmietverhältnisses an den Verkäufer gezahlte Kaution muss daher an den Käufer zurückerstattet werden.
Letzterer übergibt dem Verkäufer seine Rechte und Pflichten gegenüber dem Mieter. Darüber hinaus wird der Notar vorsehen, den Mieter über den Eigentümerwechsel zu informieren, damit er ihn bei künftigen Mietzahlungen bezahlt und weiß, dass die Kaution überwiesen wurde.
Logischerweise besteht beim Verkauf einer belegten Wohnung kein Vorkaufsrecht des Mieters, da er nicht verpflichtet ist, die Wohnung zu verlassen. Nichts hindert den Eigentümer jedoch daran, seinem Mieter vorrangig vorzuschlagen, die Immobilie zu kaufen, indem er die Verkaufsbedingungen schriftlich angibt und möglicherweise eine Bedenkzeit angibt.
Schließlich wäre es nur eine Möglichkeit, die Besonderheit des Mieters anzuerkennen, wenn nicht seine Rechtmäßigkeit, die von ihm gemietete Immobilie im Vergleich zu einem anderen zukünftigen Käufer zu kaufen. Aus diesem Grund wird in der Nutzung ohne rechtliche Einschränkungen dringend empfohlen, dass der Verkaufsvorschlag vorrangig für den Mieter formuliert wird, abgesehen von jeglichem interessierten Abschluss.
Bezüglich des Verkaufspreises eines verkauften Wohnraums sei abschließend darauf hingewiesen, dass letzterer in der Regel einen Rabatt gegenüber einem Verkauf von freiem Wohnraum kennt. Dieser Rabatt ist abhängig von der verbleibenden Mietdauer, der Höhe der Miete und dem Alter des Mieters. Gut zu wissen.

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