Um die Exzesse der Räumung eines Mieters zu vermeiden, hat der Gesetzgeber Regeln festgelegt. Das erste ist die Einführung eines Ausweisungsverfahrens. Dieses Verfahren wird durch spezifische Bestimmungen (insbesondere Winterpause) und die Verpflichtung zur Wahrung der Rechte des Besatzers ergänzt.

Ausschluss des Mieters bei nicht bezahlter Miete: ein Recht für den Vermieter

Der Mietvertrag sieht die Bereitstellung von Wohnraum durch den Vermieter gegen Zahlung der Miete und entsprechender Mietkosten durch den Mieter vor. Wird dieser vertragliche Saldo nicht eingehalten, kann der Vertrag gebrochen werden.

So hat der Eigentümer bei nicht bezahlter Miete die Möglichkeit, den Mieter zu räumen. Diese Ausweisung ist sehr umständlich, da der Gesetzgeber ein Verfahren eingeführt hat, um die Rechte des Mieters zu respektieren. Für den Eigentümer sind verschiedene Schritte erforderlich.

Vor Erreichen dieses Ausschlusses gibt es auch andere Möglichkeiten, die Zahlung fälliger Miettermine zu verlangen.

Vor dem Ausschluss: Vom gütlichen Verfahren zur Mahnung

Bevor ein Mieter ausgewiesen wird, hat der Vermieter als letzte Möglichkeit, wenn die Situation unlösbar bleibt, verschiedene Maßnahmen zu ergreifen.

Praktische Bestandsaufnahme und Suche nach einer abgestimmten Lösung

Die Schwierigkeiten werden durch die Klagen nicht direkt gelöst. Der Vermieter, der mit unbezahlten Mieten konfrontiert ist, muss sich unverzüglich an den Mieter wenden, um die Ursache zu ermitteln und einen Weg zu finden, diese Situation zu regeln.

Es ist sogar ratsam, sich dem Mieter zu nähern, sobald Zahlungsvorfälle auftreten (Zahlungsverzug, Ablehnung von Abgaben, …).

Die Gewährung einer Zahlungsfrist zur Bewältigung vorübergehender Schwierigkeiten kann die Lösung sein, um die Situation einvernehmlich zu lösen.

Beendigung des Mietverhältnisses bei Vorliegen einer Auflösungsklausel

Die auflösende Klausel ist die Klausel, die vorsieht, dass der Mietvertrag bei unbezahlter Miete automatisch gekündigt wird. Damit diese Klausel funktioniert, muss der Vermieter dem Mieter zunächst eine Zahlungsaufforderung senden.

Diese Aktion kann ab dem 1. unbezahlt ins Auge gefasst werden. Der Zahlungsbefehl wird von einem Gerichtsvollzieher ausgestellt und die Bürgschaft, falls vorhanden.

Nämlich : Um die nicht bezahlten Mieten zurückzuerhalten, kann der Vermieter den Gerichtsvollzieher auffordern, den fälligen Betrag direkt auf das Bankkonto des Mieters einzuzahlen oder sogar die Vergütung zu beschlagnahmen.

Das Eingreifen dieses vereidigten Fachmanns ist mit Kosten verbunden (rund hundert Euro), aber ein wesentlicher Schritt bei der Beendigung des Mietverhältnisses.

Nach dieser Mitteilung hat der Mieter zwei Monate Zeit, seine Schulden zu begleichen, wenn das gemietete Haus leer ist, und bei möblierter Miete einen Monat. Er kann sich auch an das Bezirksgericht wenden, um eine längere Zahlungsfrist zu beantragen.

Gerichtliche Kündigung des Mietvertrags in Ermangelung einer Kündigungsklausel

Zuvor kann der Vermieter dem Mieter eine Mahnung schicken, um ihn an seine Verpflichtungen aus dem Mietvertrag zu erinnern.

Nichtbeilegung und Einleitung eines Abschiebungsverfahrens

Wenn der Mieter seine Situation nicht innerhalb von zwei Monaten (oder innerhalb der vom Richter festgelegten Frist) geregelt hat, kann der Vermieter den Richter beschlagnahmen und das Räumungsverfahren einleiten.

Der Vermieter wird den Richter auffordern, die Kündigung des Mietverhältnisses zur Kenntnis zu nehmen und die Räumung des Mieters auszusprechen.

Ausweisungsverfahren: langwierig und komplex

Das Ausschlussverfahren findet vor dem Amtsgericht statt. Lang und komplex, der Vermieter muss geduldig sein.

Bestimmung des Anhörungsdatums

Der Termin für die Anhörung wird von der Geschäftsstelle festgelegt. Die Verzögerungen sind den Gerichten zufolge manchmal lang und verlängern sich durch Anhörungsaufschübe, wenn der Mieter im Rahmen der Prozesskostenhilfe auf die Ernennung eines Anwalts wartet.

Richter befehl

Der Richter wird einen Beschluss (ein oder zwei Monate nach der Anhörung) erlassen, in dem er nicht verpflichtet ist, den Mietvertrag zu kündigen. Sie kann dem Mieter erneut eine Zahlungsfrist gewähren, die bis zu drei Jahre betragen kann. Bei Nichteinhaltung des Zeitplans tritt die Auflösungsklausel endgültig in Kraft und ein Ausschluss ist möglich.

Entscheidung des Richters

Der Richter beurteilt, ob das Verschulden des Mieters schwerwiegend genug ist, um den Mietvertrag zu kündigen und seine Ausweisung anzuordnen. Auch hier hat er die Möglichkeit, ihm Zahlungsbedingungen zu gewähren.

Benachrichtigung über Abschiebungsanordnung und Befehl zur Freigabe der Räumlichkeiten

Sobald die Absage vermerkt und der Räumungsbescheid vom Richter ausgestellt wurde, muss der Vermieter den Mieter per Gerichtsvollzieher benachrichtigen und ihm dann den Befehl erteilen, die Räumlichkeiten freizugeben.

Damit der Mieter seinen Umzug organisieren kann, gewährt ihm das Gesetz eine Frist von zwei Monaten ab dem Befehl, die Ausführungsplätze freizugeben.

Ausweisung als solche: die Intervention des Gerichtsvollziehers

Das Ausweisungsverfahren muss von einem Gerichtsvollzieher durchgeführt werden.

Achtung : Der Vermieter kann nicht die Initiative ergreifen, um vor dem Eingreifen eines Gerichtsvollziehers die Wohnung zu betreten, das Schloss zu wechseln und die Möbel zu berühren, unter Strafe der Strafverfolgung wegen Verletzung der Wohnung!

Der spezielle Fall der Winterpause

Während der sogenannten Winterpause vom 1. November bis 31. März darf keine Räumung stattfinden, es sei denn, die Räumung richtet sich gegen einen Mieter, dessen Räumung mit einem Umzug verbunden ist, der den Bedürfnissen seiner Familie entspricht. (Die Anzahl der Zimmer muss der Anzahl der Insassen entsprechen).

Welcher Rat, um Zahlungsschwierigkeiten vorzubeugen?

Angesichts der Komplexität der Umsetzung des Räumungsverfahrens ist es wichtig, die richtigen Überlegungen anzustellen, sobald der Mietvertrag unterzeichnet ist.

  • Fügen Sie eine Auflösungsklausel in den Vertrag ein

Durch diese Klausel kann der Vermieter bei nicht bezahlten Rechnungen Zeit im Verfahren sparen.

  • Sicherstellung eines Ergebnisses bei Zahlungsverweigerung

Um im Falle eines nachgewiesenen Zahlungsverzugs über Vermögenswerte zu verfügen, empfiehlt es sich, den Vermieter nach dem Arbeitgeber des Mieters zu erkundigen.

Andere Gründe, die ein Ausweisungsverfahren rechtfertigen könnten

Die Nichtzahlung der Miete ist ein Grund für die Durchführung eines Räumungsverfahrens. Der Eigentümer kann jedoch auch andere Gründe geltend machen.

Beispielsweise kann aufgerufen werden, um den Vertrag zu kündigen und den Mieter aufzufordern, die Räumlichkeiten zu verlassen:

  • Untervermietung ohne vorherige Ankündigung an den Eigentümer,
  • der Schaden an der Ruhe des Gebäudes,
  • das Fehlen einer Hausversicherung,
  • die Realisierung von Arbeiten ohne Genehmigung des Eigentümers,

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